聶梅生:房地產即將翻篇丨回顧21博鰲房地產論壇2019
2019-08-07
聶梅生:房地產即將翻篇丨回顧21博鰲房地產論壇2019
“2019年房地產行業已接近臨界點，將會翻篇。”7月28日，在博鰲21世紀房地產論壇上，全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會名譽會長聶梅生表示，房地產行業在經歷了集中拿地、蓋房子的增量階段后，將轉向存量發力的階段。“不要總是提增量多少萬億，要將追求萬億銷售額的目標，轉變到追求存量資產的價值”。
她表示，根據國家統計局數據，目前國內大約有8億城市常住人口，住房面積300億平方米，全國房地產的總市值達到了300—400萬億，房地產存量市場已相當龐大。
國務院提出，我國城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升。3月份，國務院參事仇保興撰文披露稱，據初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。
對此，聶梅生認為，過去幾年棚改貨幣化安置讓三四線城市房價上漲，支持了房企的規模擴張；現在要拿出巨額投資進行老舊小區的改造，而不只是給予開發貸，代表房地產行業正在翻篇，這是量變到質變的過程，可以穩定房價釋放租賃市場。
今年二季度，5G牌照開始開放。在這樣的大背景下，聶梅生認為，目前數字城市、數字產業、數字家居等已風起云涌，在數字經濟時代，房地產行業不應僅僅拿地蓋房子，而應該在高技術、服務業、消費升級三個方面體現新動能，促進產業融合，從而實現由增量向存量的轉變。
其中，聶梅生強調房地產行業應該盡快與科技產業進行融合。從今年往后的12年，中國將進入物物互聯的時代，是場景+場景，基于大數據分析、云計算、AI技術、IOT技術的時代。
對房地產而言，“得社區者得天下”，以房地產在小區的存量資產為基礎，去實現物業管理+ 互聯網+服務。
但互聯網+物管這條路已經走了五六年，至今沒有形成能夠推廣或者覆蓋面相當大的業態。目前，全國物業服務企業大約有11萬家，從業人員千萬人，行業仍然非常分散。可以預見，社區服務的提升以及增值空間是巨大的。
今年以來，在香港上市的物業服務概念股漲勢兇猛，如中海物業、佳兆業服務、綠城物業等，反映出市場情緒對社區物業管理、服務的期待與看好。聶梅生指出，未來應以C端客戶群體為中心建立數字化社區，讓不動產動起來。
聶梅生還提出，房地產行業應由短期的開發轉變到長期運營服務。長租公寓之所以做不起來，是因為房價漲得太快，租金回報率難以達到預期。房地產到了臨界點后，要平衡房價收入比。
她還認為，未來養兒防老是不可能的，以房養老則是有潛力的。“只有當房價租金比也就是租售比在20以下，20個月的房租可以買一套房子的時候，以房養老才是可行的，這是將來的方向。”聶梅生說。
『博鰲·21世紀房地產論壇』由南方財經全媒體集團旗下《21世紀經濟報道》于2001年發起主辦，全聯房地產商會、精瑞人居發展基金會聯合主辦，是中國目前規格最高、影響最大的房地產專業論壇之一。十九年來，每年夏天的海南，『博鰲·21世紀房地產論壇』都會如約而至。因21博鰲之名、赴夏日海南之約, 論壇已成為行業風云人物的言論陣地和同行的交流平臺。同期舉辦的中國地產『金磚獎』評選，記錄市場榜樣，助力行業發展，旨在尋找中國房地產行業的創變者。2019年7月26-29日，『博鰲·21世紀房地產論壇』第19屆年會于三亞舉行，主題是——“走出舒適區：穩定平衡視野下的中性增長”。
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